| la valeur locative |
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Le loyer recalculé est égal à la valeur locative lorsque les charges supportées par le locataire sont normales. Le loyer est inférieur à la valeur locative lorsque les charges sont excessives.Le Bail constitue un contrat plus ou moins libre qui, suivant l'expression consacrée, fait la loi entre les parties. La Valeur locative se détermine en fonction de l'article 23.2 du 30 Septembre 1953 maintenant inégré au Code de commerce. Cet article dit: Art. 23 alinéa 2 - A défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré , On peut demander l'application de la valeur locative à l'occasion de 3 évènements clefs: -lorsque, lors de la révision triennale, les facteurs locaux de commercialité augmentent de plus de 10%. De plus, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. -3e Civ. - 6 février 2008. N° 06-21.983.C.A. Paris, 15/03/06
-lors du renouvellement en fin de bail -lorsque le loyer est indexé annuellement et que l'augmentation atteint 25% par rapport au loyer d'origine D'où l'utilité de l'Expert qui détermine ainsi la valeur locative et le loyer que le commerçant devrait payer. L'Expert notamment recherchera les éléments de compraison permettant de calculer la valeur locative puis le loyer. On pourra lire ici le modèle d'un rapport d'expertise portant sur le loyer d'un supermarché Parisien
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